房价暴涨，卖家违约怎么办？法官说赔偿差价！（附判决书）

导读：2016年各地房价纷纷暴涨，直接导致二手房买卖的违约数量暴增，很多卖方宁愿承担巨额的违约金，或冒着合同继续履行的并承担违约责任的风险，亦坚决拒绝履行合同。本案就是一起《房屋买卖合同》（注：非网签）后，由于房价瞬间暴涨，卖方拒绝履行合同。这篇民事判决书之所以被法律顾问工作室称为“2016年最牛的民事判决书（房屋买卖合同纠纷类）”，在于本案主审法官精彩论证，体现了法官扎实的法律功底，尤其是最后对于原告在诉讼中的不诚信行为进行纠正，充分体现了法律人捍卫法律尊严、坚守法律信仰的社会责任感与使命感。




案情回顾：
2016年2月27日，原告李某某(签约乙方)通过上海中原物业顾问有限公司居间，与三名被告胡某、俞某某、俞某(签约甲方)签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)。约定三名被告将其名下位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、面积为141.45平方米的房屋转让给原告，转让价为5,000,000元。该转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。双方约定于17日内签订《上海市房地产买卖合同》，首期房款1,500,000元于该合同签订并申请办理公证手续当日支付。双方还就余款交付、房屋交接、户口迁出等问题进行了约定。

居间协议第3条约定：“如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行……”买卖合同第11条约定：“……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”原、被告各自持有的买卖合同第12条违约责任格式条款为：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的%向守约方支付违约金”。同日，被告胡某出具收据，收到原告支付的购房定金100,000元。

同年2月28日，三名被告向中介公司表明不履行合同，不向原告转让涉讼房屋。同年2月29日，原告获悉此事。

3月2日原告向法院提起诉讼，要求判令：
1.三名被告返还已支付的100,000元；
2.三名被告赔偿原告损失1,000,000元。


上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初7046号



原告李某某。
委托代理人陈志娟，上海诺浩律师事务所律师。
委托代理人薛天鸿，上海诺浩律师事务所律师。
被告胡某。
被告俞某某。
被告俞某。
三名被告共同委托代理人郭强，上海运帷律师事务所律师。
原告李某某与被告胡某、俞某某、俞某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人陈志娟，被告胡某、俞某某及委托代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，原告与三名被告于2016年2月27日签订居间协议及《房屋买卖合同》，将被告位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋转让价5,000,000元(人民币，下同)。原告支付定金100,000元，被告收取定金后即告知原告拒绝继续履行合同。故诉至法院，请求判令：三名被告向原告支付违约金1,000,000元。该违约金计算标准为合同约某的违约金条款“总房价的20%”。诉讼中，原告明确表示，不要求双倍返还定金，要求被告方按照合同法规定承担违约责任，并变更诉讼请求为：1.三名被告返还已支付的100,000元；2.三名被告赔偿原告损失1,000,000元。
被告胡某、俞某某、俞某辩称，2016年2月27日晚，三名被告在中介方的居间下，与原告签署了房屋买卖合同，后由于家人意见不统一，于2月28日通知中介取消交易。被告方曾于2月29日至中介方希望通过商谈解约事宜，但原告未至，被告方还与中介方产生纠纷。同年3月1日，原告聘请了律师并向法院提起诉讼。双方并没有约某“总房价20%”的违约责任。合同约某的定金是担保主合同的定金，根据合同可预见性原则，即便对方有损失，也不应该超过100,000元，且被告方于合同订立次日就告知原告不履行合同，减轻原告的损失。故三名被告同意返还原告100,000元定金，但不同意原告提出的赔偿请求，即使原告存在损失，也不应超过100,000元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》(第一联公司留存白色),以证明双方当事人的房屋买卖合同关系。2.《房地产买卖居间协议》，证明内容同上。3．《上海市房地产权证》，以证明房屋权利人情况。4.收款收据，以证明原告支付了定金100,000元。5.电脑查询界面截图,以证明被告与原告签约后又与案外人进行了网签。6.律师函及邮寄通知，以证明3月9日原告向被告方发出了通知，以明确对方是否确想违约。7.中介书面证明一份，以证明3月15日原告去中介方，依约网签，但被告没有去。8.“安居客”网站查询图，以证明类似房产网上挂牌已有6,000,000元。9.《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、补偿协议、结婚证等，以证明原告于2016年2月21日、29日分别签约转让自有房屋，并于同年4月7日与他人签订《上海市房地产买卖合同》，以6,600,000元价格在其他小区另购面积相近的房屋。
三名被告对原告提供的证据2、3、4无异议，对证据1表示，系证据造假，并提供反证。对证据5、6表示，因未提供原件，无法核实真实性，被告居住地址早已变更，未收到律师函。对证据7表示，不符合证据的形式要件，三名被告确未于3月15日去过中介方。对证据8表示，无法确认该价格。对证据9的真实性无异议，但认为原告自有房屋转让与本案无关联性，其4月7日所购房屋与涉讼房屋本就相差百万以上，两个小区环境、房屋建造日期等方面都不具可比性。
被告为支持其辩称，向本院提供了下列证据：1.2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》(第二联业主留存黄色),以证明双方并未约某违约金，原告提供证据不实。2.被告胡某于2016年2月29日向中介方工作人员、于2016年3月1日及2日向原告代理人陈志娟发送的信息，110报警信息回复，人物照片等，以证明被告方于3月1日至中介方希望商谈解约事宜，原告未至，被告方被中介方跟踪和扣留。3.《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，以证明涉讼房屋以5,200,000元价格转让给案外人，并说明，2016年2月29日决定转让，同年3月3日签订上述合同及协议，多出的差额200,000元为房屋装修和设施补偿。
针对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对被告提供的证据1无异议，对证据3的真实性无异议。对证据2的真实性不予认可，原告对三名被告与中介方产生的争议不知情，虽然被告发信息给原告代理人陈志娟的手机号码系代理人在用手机，但代理人并未收到。
上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：对双方无争议的证据，本院可予采信。对原告提供的证据1，原告称系从中介方取得，上有手写“20%”违约金的约某，而原告及被告持有的买卖合同之所以“20%”处为空白，系书写较轻未能复写所致。对此，本院认为，原、被告所签订的买卖合同一式四联，虽然复写联与第一联相较而言，清晰度较差，但整份合同中凡有书写内容均可见，而较为重要的违约条款处却无任何痕迹可寻，经当庭核实原告本人持有的复写联，亦无违约金数额约某。故，本院难以认同原告有关书写较轻的意见。且，房屋买卖合同系双方当事人约某彼此权利义务的合同，约某理应明确，并为彼此明知。现原告仅提供第三方持有的保存联，不能用以推翻双方手中既有合同的约某。故对该证据有关违约金的约某本院不予采信，其他内容与三名被告提供的合同内容相一致，可予采信。对原告提供的证据5，系涉讼房屋已委托，不能再行委托的电脑屏幕截图,鉴于被告对于房屋另行转让并无异议，原告提供该证据的证明目的已达到。对于原告提供的证据6，现无法核实其真实性。函件(复印件)称，“贵方在收到我方定金后，多次通过电话、口头等形式告知我方拒绝继续履行合同，然我方仍对继续履行合同抱有很大期许。现我方请贵方在2016年3月13日前，明确告知是否在2016年3月17日依照约某前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。”由内容可知，原告已明知三名被告多次拒绝履行合同，在2016年3月13日之前未收到对方回复，故即使该函件寄达，仅能视为三名被告再次拒绝。对于原告提供的证据7，原告拟证明应于3月15日签约，然该证据为第三方签名书证，不符合质证要件，且“3月15日”的签约日期与证据6所涉及的“3月17日”相矛盾，故本院对该证据的证明力不予确认。对于原告提供的证据8，系网上小区某房屋的挂牌价而非成交价，故对其证明力不予确认。对于原告提供的证据9，因证明内容主要涉及原告买房诚意、原告所购另一小区房屋价格，与本案待证事实有关联性的部分，本院予以采信。对被告提供的证据2，因其拟证明内容为三名被告商谈解约诚意及与中介方产生的冲突，与本案待证事实缺少必要的关联性，本院不予确认。
经审理查明：2016年2月27日，原告李某某(签约乙方)通过上海中原物业顾问有限公司居间，与三名被告胡某、俞某某、俞某(签约甲方)签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)。约某三名被告将其名下位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、面积为141.45平方米的房屋转让给原告，转让价为5,000,000元。该转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。双方约某于17日内签订《上海市房地产买卖合同》，首期房款1,500,000元于该合同签订并申请办理公证手续当日支付。双方还就余款交付、房屋交接、户口迁出等问题进行了约某。居间协议第3条约某：“如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行……”买卖合同第11条约某：“……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”原、被告各自持有的买卖合同第12条违约责任格式条款为：“甲乙双方任何一方未按本合同约某履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的%向守约方支付违约金”。同日，被告胡某出具收据，收到原告支付的购房定金100,000元。同年2月28日，三名被告向中介公司表明不履行合同，不向原告转让涉讼房屋。同年2月29日，原告获悉此事。同日，三名被告决定将房屋转让给案外人。同年3月1日，原告签署起诉状，委托律师起诉，要求三名被告继续履行买卖合同。同年3月2日，原告及其代理人向法院递交诉状，将继续履行合同的请求更改为按照买卖合同的约某支付违约金1,000,000元。同年3月3日，三名被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约某将涉讼房屋以5,200,000元的价格转让。同年3月7日，本案立案受理，起诉状于3月16日送达三名被告。
本院认为，原告与三名被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。
一、关于合同解除诉讼中，原、被告双方一致同意2016年2月27日订立的《房屋买卖合同》解除，但双方当事人对合同解除的时间存在争议。被告认为，合同解除的时间为2016年2月28日，即其通知原告合同不再履行之日；原告认为，当三名被告在合同约某的签约日仍未与原告签约时，原告才可以确定合同不再履行。对此，本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约某或法律规定享有的解除合同的权利。鉴于双方当事人并未约某解除权，亦未就合同解除协商一致，故合同解除权的行使须遵循法律的规定。三名被告于履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务的行为，属意思表示而非权利主张，故原告依法享有合同解除权，而三名被告作为违约方，在本次争议中不享有合同解除权。原告接到明示拒绝履行合同的意思表示后，于2016年3月2日向本院提交起诉状，并要求三名被告承担基于根本违约的违约责任，起诉状副本于同年3月16日送达。诉讼中，双方当事人均同意解除合同，故本院确认，原、被告于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》于2016年3月16日解除。
二、关于超过定金部分损失的权利主张根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约某的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现三名被告将房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。双方当事人订立的买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，属本约，而非预约，且明确“本合同所涉定金为担保本次买卖交易顺利履行而设立”，可知，定金条款属违约某金条款，而非立约某金条款。三被告有关定金为主合同成立担保的辩解，本院不予采纳。根据相关司法解释的规定，买卖合同约某的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金责任，而主张赔偿损失，不违有关规定精神，本院可予支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。
三、关于赔偿金额的确定合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。双方当事人约某的转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。虽然三名被告认为，与案外人约某的房屋转让价5,200,000元中有200,000元系房屋装修和设施补偿，但其又与案外人合同约某房屋转让价为4,200,000元，装修补偿款为1,000,000元，由此可知，三名被告所称的装修、设施补偿并非真正意义上的补偿。故，原告履行约某无过错、三被告的违约行为及房屋转让差价200,000元，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。现原告分别于合同订立的第四、五日委托律师，提起违约赔偿之诉。故，三名被告的违约行为确定日及原告提起诉讼之日，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。庭审中，双方当事人一致同意本院通过询价方式酌定房屋差价，时间节点由本院确定。为此，本院向涉讼房屋所在地三家不同的中介公司询价得知，涉讼房屋所在小区因环境、房龄、房型、朝向、投资价值等原因，同面积房屋与周边小区存在较大差异，房价上涨幅度小，成交量少。有两家中介公司认为，涉讼房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期间可转让价上涨不多，相差不到200,000元，第三家中介公司称类似房屋上涨至3月中旬，约可上涨600,000元。原告对该询价结果未持异议，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司系为涉案居间公司，提供的参考价偏高。另，原告向本院表示，2016年3月5日，该小区有70.88平方米的房屋成交，单价高于涉诉房屋2000余元。询价结果系本院确定赔偿金额的考量因素之四。买卖合同文本上，有定金责任与违约金责任可供选择，双方当事人明确约某了违约不卖房将产生的定金责任。原告向被告支付的定金为100,000元，占总房价的2%。定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，对此双方理应知悉。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约某，系本院确定赔偿金额的考量因素之五。
另需指出的是，原告明知其所持有的房屋买卖合同违约金条款处为空白，仍在起诉及庭审时不予言明，后经质证方予承认，此属不诚信诉讼行为，理应纠正。
综上，本院酌定三名被告应向原告赔偿的房屋差价损失为230,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告胡某、俞某某、俞某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房定金100,000元；
二、被告胡某、俞某某、俞某于本判决生效之日起十日赔偿原告李某某损失230,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7,350元，诉讼保全费5,000元，由原告李某某负担8,645元，被告胡某、俞某某、俞某负担3,705元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。


审判员　　张倩
二〇一六年七月一日

书记员　　颜廷